Problematika dobrovoľných dražieb je upravená zákonom č. 527(2002 Z. z o dobrovoľných dražbách). V aktuálnom článku sa budeme venovať krokom, ktoré je možné realizovať v prípade, že dostanete takéto oznámenie a niektorým právnym a praktickým inštitútom, s ktorými prídete do kontaktu v tejto fáze procesu.
Čo robiť v prípade, že mi príde dražobné oznámenie?
Oznámenie o vykonaní dobrovoľnej dražby je v poradí už tretím krokom v procese realizácie dobrovoľnej dražby a nasleduje po návrhu na vykonanie dražby a vyhotovení zmluvy o vykonaní dražby. Oznámenie o dražbe obsahuje dôležité informácie týkajúce sa pripravovanej dobrovoľnej dražby.
Čo všetko musí obsahovať oznámenie o dražbe?
Dražobník vyhlasuje konanie dražby v podobe oznámenie o dražbe (dražobné oznámenie), v ktorom sa v zmysle zákona musia nachádza nasledovné údaje a informácie:
- označenie dražobníka a navrhovateľa dražby,
- miesto, dátum a čas otvorenia dražby,
- označenie a opis predmetu dražby a jeho príslušenstva, práv a záväzkov na predmete dražby viaznucich a s ním spojených, ak podstatným spôsobom ovplyvňujú hodnotu predmetu dražby, opis stavu, v akom sa predmet dražby nachádza, a jeho odhadnutú alebo zistenú cenu,
- najnižšie podanie a minimálne prihodenie, ktoré môže účastník dražby urobiť,
- ak požaduje zloženie dražobnej zábezpeky, spôsob a lehotu na jej zloženie, číslo účtu a adresu miesta, kde má byť dražobná zábezpeka zložená, čo je dokladom o zložení dražobnej zábezpeky, výške dražobnej zábezpeky, a spôsob jej vrátenia, ako aj to, či je možné zložiť dražobnú zábezpeku platobnou kartou alebo šekom,
- ak je prípustný aj iný spôsob úhrady ceny dosiahnutej vydražením ako úhrada v hotovosti, uvedenie tohto spôsobu, spôsob úhrady ceny dosiahnutej vydražením nesmie byť pre vydražiteľa spojený s nadbytočnými ťažkosťami,
- dátum a čas vykonania obhliadky predmetu dražby, pri hnuteľných veciach tiež miesto konania obhliadky a organizačné opatrenia na zabezpečenie obhliadky,
- pri spoločnej dražbe poradie, v akom budú jednotlivé predmety dražby dražené,
- meno, priezvisko a sídlo notára, ktorý bude priebeh dražby osvedčovať notárskou zápisnicou, ak to vyžaduje tento zákon
- poučenie podľa § 21 ods. 2 až 6 zákona o dobrovoľných dražbách.
Oznámenie o dražbe uverejní dražobník v registri dražieb najmenej 15 dní pred otvorením dražby, ak tento zákon neustanovuje inak.
Upozornenie:
Ak je predmetom dražby byt, dom alebo iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka, alebo ak najnižšie podanie presiahne 16 550 eur, je dražobník povinný uverejniť oznámenie o dražbe v registri dražieb najmenej 30 dní pred začatím dražby. Oznámenie o dražbe dražobník bez zbytočného odkladu zašle aj ministerstvu na zverejnenie v Obchodnom vestníku.
Ak je predmetom dražby nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť, umiestni sa oznámenie o dražbe na úradnej tabuli obce alebo elektronickými prostriedkami najmenej 15 dní pred samotným konaním dražby.
Ako sa ustanovuje hodnota nehnuteľnosti pri predaji na dobrovoľnej dražbe?
Je tiež veľmi dôležité uvedomiť si skutočnosť, že cenu nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe ustanovuje v zmysle zákona súdny znalec. Znalec pritom vypracuje znalecký posudok pre účely konkrétnej dražby. Zároveň tu platí, že ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku, alebo ak je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok, prípadne orgán štátnej správy, musí byť cena predmetu dražby vždy určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako šesť mesiacov. Znalec v tomto kroku ohodnotí aj závady, ktoré v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezaniknú, a upraví príslušným spôsobom odhad ceny.
Vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, alebo nájomca sú povinní po predchádzajúcej výzve v čase určenom v tejto výzve umožniť vykonanie ohodnotenia, ako aj obhliadku predmetu dražby. Doba obhliadky musí byť vo výzve ustanovená s prihliadnutím na charakter draženej veci, pri nehnuteľnosti spravidla tri týždne po odoslaní výzvy.
Dôležité:
Zákon ďalej hovorí, že ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii – na tomto mieste by sme chceli klientov upozorniť na skutočnosť, že v praxi sa môže stať, že cena môže byť následne ohodnotená smerom nadol, teda byť nižšia.
Aký je rozdiel medzi prvým a druhým kolom dražby?
Priebeh dobrovoľnej dražby upravuje § 20 zákona o dobrovoľných dražbách, kde sú ustanovené konkrétne podmienky, práva a povinnosti účastníkov konania a iné inštitúty súvisiace s predmetom dražby a jej samotnou organizáciou.
Dražba sa otvára vyvolaním. Obsahom vyvolania je označenie a opis predmetu dražby a jeho odhadnutá alebo zistená cena, údaje o právach a záväzkoch na predmete dražby viaznucich a s ním spojených, ak majú podstatný vplyv na hodnotu predmetu dražby, údaje o nájomných zmluvách týkajúcich sa predmetu dražby a záväzkoch z nich vyplývajúcich, najnižšie podania a najnižšie prihodenie.Draží sa, ak účastníci dražby robia vyššie podanie. Ak však nebolo urobené ani najnižšie podanie, zníži licitátor najnižšie podanie o čiastku dohodnutú v zmluve o vykonaní dražby.
Upozornenie na záver
Mnohí klienti sú zaskočení po obdržaní dražobného oznámenia (oznámenie o dražbe) a boja sa, čo sa s nimi a ich nehnuteľnosťou stane. Dražobné oznámenie síce obsahuje zákonom predpísané údaje o konanej dražbe, nenachádzajú sa v ňom však o informácie o právach vlastníka nehnuteľnosti, ktorá má byť predmetom dražby, ako je napríklad možnosť napadnúť znalecký posudok a ďalšie.
Tieto práva obsahujú ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách, niekedy je však náročné orientovať sa v týchto paragrafoch, spojiť si jednotlivé súvislosti a na základe nich efektívne konať. Preto, ak ste sa ocitli v takejto situácii, radi vám poskytneme všetky potrebné informácie, vysvetlíme vám jasne, aké máte možnosti a práva v danom okamihu a pomôžeme vám prejsť celým procesom tak, aby ste svoju nehnuteľnosť predali čo najlepšie, boli zaistené vaše všetky vaše práva, pripadne mali možnosť svoju nehnuteľnosť zachovať alebo odkúpiť späť. Jednotlivé možnosti vždy závisia od konkrétneho prípadu, preto nie je jedno univerzálne riešenie, ale toto vždy závisí od situácie klienta.
Ďakujeme vám za prejavenú dôveru a tešíme sa na prípadnú spoluprácu s vami!
