Oznámenie o dražbe alebo výzva na sprístupnenie nehnuteľnosti znalcovi za účelom obhliadky nehnuteľnosti a následného výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby predstavujú významný zásah do vlastníckych práv každého vlastníka. Život nám však niekedy prináša aj rôzne náročné situácie, ktoré je potrebné zvládnuť s rozvahou a bez zbytočného stresu. V aktuálnom článku sme pre čitateľov pripravili krátke zhrnutie v podobe niekoľkých praktických rád a tipov, ako postupovať v prípade, že ste dlžníkom a stojíte pred situáciou, v rámci ktorej je nutné pristúpiť k výkonu záložného práva.
V niekoľkých krokoch sa budeme snažiť zosumarizovať, ako postupovať v situácii keď ste dlžníkom a hrozí vám výkon záložného práva predajom nehnuteľnosti. Tieto odporučenia majú praktický charakter a vychádzajú z našich doterajších profesionálnych skúseností.
Je dôležité vedieť, že nikdy na to nie ste sami
V praxi je dôležité uvedomiť si, že v takej zložitej situácii, akou je výkon záložného práva, nikdy nie ste sami. V každom jednom prípade vám odporúčame, aby ste sa hneď v úvode obrátili na špecialistov, ktorí sa venujú tejto problematike. Minimálne tým získate lepší prehľad o tom, čo všetko vás v celom procese čaká a zistíte, aké máte práva a možnosti riešenia. Jedným z prvých krokov je oboznámenie sa so skutočnosťou, kto je prednostným záložným veriteľom, ktorý inicioval výkon záložného práva. Takouto osobou môže byť napríklad banka alebo iný súkromný poskytovateľ pôžičky, pričom postup v uvedených prípadoch je približne rovnaký.
Otvorená komunikácia je základným kameňom každého vzťahu
Otvorená komunikácia je základným pilierom akéhokoľvek vzťahu a inak to nie je ani pri výkone záložného práva. Po oboznámení sa s prednostným veriteľom odporúčame dlžníkom túto osobu čo najskôr kontaktovať a prejaviť úprimnú snahu o splatenie dlžnej sumy prostredníctvom splátkového kalendára (prípadne inou vzájomne odsúhlasenou formou). V týchto prípadoch odporúčame dlžníkom nastaviť sumy takým spôsobom, aby boli skutočne schopní splácať navrhované čiastky a nedostali sa opäť do omeškania. Prvá splátka býva spravidla o niečo vyššia v porovnaní nasledujúcimi sumami. Každý veriteľ pritom ocení, keď je jeho pohľadávka riadne splácaná. Proces vymáhania pohľadávok je náročný s nejasným koncom a preto ak dlžník prejaví ochotu splatiť svoj dlh a snahu nájsť vyhovujúce riešenie, väčšina veriteľov sa k tomu postaví pozitívne.
Výnimky zo zastavenia starých exekúcií
Každý z nás je iný a v praxi sa stretávame s rôznymi ľuďmi a situáciami. Ak sa stane, že dlžník prejaví ochotu splácať svoju pohľadávku prostredníctvom splátkového kalendára (prípadne inou navrhovanou formou) a aj napriek tomu sa s veriteľom nedohodnú, je dôležité hľadať odpovede na nasledujúce otázky.
• Aká je celková výška dlhu viaznuceho na predmetnej nehnuteľnosti?
• Potrebujem poznať výšku každej jednotlivej dlžnej sumy?
V tomto procese si dlžník môže pomôcť Centrálnym registrom exekúcií, kde za úhradu ustanoveného poplatku zistí všetky aktuálne vedené exekučné konania voči svojej osobe. Tento krok je dôležitý najmä preto, že dlžník zistí, či jeho dlh viazne na nehnuteľnosti a ak aj nie, v praxi sa niekedy môže stať, že počas predaja nehnuteľnosti sa objaví na nej plomba o zápise tohto dlhu, čo vo výsledku výrazne skomplikuje celú už aj tak pomerne náročnú situáciu. Dlžník môže predchádzať vzniku tohto problému sumarizáciou všetkých svojich dlhov prostredníctvom Centrálneho registra exekúcií.
Akú hodnotu má moja nehnuteľnosť?
Jednou z najdôležitejších otázok, ktorá zaujíma každého dlžníka pred výkonom záložného práva, je aspoň približná trhová hodnota predávanej nehnuteľnosti, ktorá sa má stať predmetom dražby. Odpoveď na túto otázku je dôležitá najmä s ohľadom na schopnosť dlžníka splatiť všetky svoje dlhy a informácie o tom, koľko finančných prostriedkov mu následne ostane k dispozícii. Ak výška dlhov neprevyšuje celkovú dlžnú sumu, odporúčame dlžníkom uvažovať o predaji nehnuteľnosti prostredníctvom štandardnej realitnej kancelárie.
Oznámenie o platobnej neschopnosti
Banky ako najčastejší veritelia vždy upozorňujú svojich klientov (dlžníkov), aby ich čo najskôr informovali o hroziacej platobnej neschopnosti a vzniknutých ťažkostiach so splácaním úveru. Zároveň s tým odporúčajú klientom, aby s nimi pravidelne komunikovali a spoločne hľadali riešenia, ako predísť situácii, ktorá by viedla až k výkonu záložného práva predajom nehnuteľnosti na dražbe.
Pomoc hypotekárneho špecialistu
Uvedenou komunikáciou dokáže dlžník efektívnejšie zvládnuť situáciu a k výkonu záložného práva sa niekedy nakoniec ani nemusí pristupovať. Dlžníkom v praxi zároveň odporúčame, aby v prípade problémov oslovili vybraného hypotekárneho špecialistu, ktorý im poskytne užitočné rady ohľadom financovania realitných transakcií a banky, ktoré by prichádzali do úvahy v ich situácii. V praxi sa niekedy stane aj to, že sa nájde kupujúci, ktorý má k dispozícii hotovosť a má záujem o predmetnú nehnuteľnosť, ide však skôr o výnimku.
Riešením môže byť aj investičná spoločnosť
V snahe predchádzať predaju predmetnej nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe môže dlžník pristúpiť aj k predaju nehnuteľnosti investičnej spoločnosti. Takéto subjekty majú pre tieto prípady štandardne vopred vyčlenený kapitál, s ktorým dokážu okamžite disponovať. V týchto prípadoch je však potrebné dlžníkov upozorniť na skutočnosť, že za ponúkanú nehnuteľnosť v takomto prípade nedostanú plnú trhovú cenu. V porovnaní s predajom nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe je to však aj tak viac peňazí. Po ukončení dobrovoľnej dražby už dlžníkovi vždy len oznámia meno vydražiteľa a jeho podmienky, pričom do procesu ustanovenia ceny za predaj nehnuteľnosti dlžník nemôže nijako zasahovať.
Z vyššie uvedených dôvodov odporúčame dlžníkom, aby radšej kontaktovali investičnú spoločnosť, ktorá im vypracuje nezáväznú cenovú ponuku na kúpu nehnuteľnosti a v rámci
ktorej sa s dlžníkom dohodne aj na ďalších technických detailoch ohľadom dátumu vysťahovania a iných špecifických potrieb súvisiacich s predajom nehnuteľnosti u oboch zmluvných strán.
Zhrnutie na záver
V závere by sme ešte raz chceli apelovať na dlžníkov, aby s veriteľmi komunikovali ihneď, ako sa objavia prvé náznaky platobnej neschopnosti, alebo len jej hrozba. Otvorenou a pravidelnou komunikáciou s veriteľom dokážu efektívne predchádzať zložitým životným situáciám, ku ktorým bezpochyby patrí aj výkon záložného práva predajom nehnuteľnosti. V procese komunikácie si dlžník a veriteľ dohodnú splátkový kalendár ku konkrétnemu dátumu a nastavia si splátky tak, aby ich bol dlžník schopný reálne splácať.
V celom postupe predaja nehnuteľnosti vždy odporúčame hľadať aj iné dostupné riešenie, ako je predaj nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe, čo z tohto pohľadu považujeme za ultima ratio – posledné možné riešenie. Ak je aj napriek tomu nevyhnutné pristúpiť k predaju nehnuteľnosti, odporúčame osloviť hypotekárnych špecialistov aj realitné kancelárie, vďaka ktorým získate reálnu predstavu o trhovej cene vašej nehnuteľnosti. Ďalším riešením je rokovanie s investičnou spoločnosťou a ponuka na predaj nehnuteľnosti tomuto subjektu. Na záver ešte pripomíname nutnosť po celý čas komunikovať otvorene s veriteľom.
Ďakujeme vám za pozornosť a v prípade akýchkoľvek otázok nás môžete kontaktovať na priložených kontaktoch adresách. Veríme, že skorým a korektným prístupom dokážeme zachrániť mnohé majetkové hodnoty a zlepšiť životné situácie mnohým ľuďom. Vtedy má naša práce skutočný zmysel.
