Ak ste v roku 2024 predali nehnuteľnosť, alebo ju v tomto roku plánujete predávať, je dôležité počítať aj s tým, že z príjmu získaného jej predajom môžete platiť daň. V článku upozorníme predávajúcich na to, kedy sú povinní platiť daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti, aké sú sadzby dane a kedy je predávajúci od tejto povinnosti oslobodený.
Daň z prevodu nehnuteľnosti
Daň z prevodu nehnuteľnosti je ukotvená v ustanovení venovanému ostatným príjmom v § 8 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej v texte len ako „zákon o dani z príjmov“) s označením príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.
Čo rozumieme pod pojmom prevod vlastníctva nehnuteľností?
Týmto termínom zákon o dani z príjmov označuje transakcie, ako je kúpa alebo predaj bytu, rodinného domu, chaty, pozemku alebo inej nehnuteľnosti. Prevod vlastníctva k nehnuteľnosti sa vždy realizuje písomnou zmluvou, ktorá musí obsahovať všetky náležitosti požadované platnými právnymi predpismi v Slovenskej republike.
Príjem z predaja nehnuteľnosti
Ak chcete predať nehnuteľnosť (napríklad byt, dom, chatu, pozemok, alebo inú nehnuteľnosť), respektíve časť nehnuteľnosti, na základe uzatvorenej kúpnej zmluvy, tak takýto príjem je na daňové účely považovaný za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Tento príjem následne podlieha zdaneniu, platné právne predpisy však umožňujú za splnenia určitých podmienok oslobodenie od platby dane.
Oslobodenie od dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti
Zákon o dani z príjmov v ustanovení § 9 vymedzuje podmienky, ktoré musia byť splnené pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti od platby dane.
Od dane je podľa tohto ustanovenia oslobodený nasledujúci príjem
- z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia, okrem príjmu, ktorý plynie daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich (5) rokov od jej nadobudnutia, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia,
- z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov), okrem príjmu, ktorý plynie daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia,
- z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku, okrem príjmu, ktorý plynie daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej vyradenia z obchodného majetku,
- z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (ide o vydanie v rámci reštitučných zákonov napr. zákon č. 119/1990 Zb.o súdnej rehabilitácii v z. n. p., zákon č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd v z. n. p., zákon č. 319/1991 Zb. o zmiernení niektorých majetkových krívd a iných krívd, zákon č. 87/1991 Zb. o mimosúdnych rehabilitáciách v z. n. p., zákon č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vyporiadaní majetkových nárokov v družstvách v z. n. p. a iné).
- s účinnosťou od 1.9.2022 aj z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej do obchodného majetku) nadobudnutej podľa § 11 zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov, okrem príjmu, ktorý plynie daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzavretá až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku.
Poznámka:
Do uplynutia piatich rokov sa započíta aj doba od nadobudnutia pôvodnej nehnuteľnosti, ktorá bola nahradená nehnuteľnosťou podľa zákona o pozemkových úpravách. Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade je príjem z predaja tejto nehnuteľnosti oslobodený po uplynutí piatich rokov od nadobudnutia poručiteľom, pri ktorom sa uplatní aj postup podľa prvého bodu.
Ak príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, daňovník (predávajúci) takýto príjem v daňovom priznaní neuvádza a z tohto titulu daňové priznanie nepodáva.
Ak sa predáva stavba spolu s pozemkom, na účely dane z príjmov sa posudzuje splnenie podmienok na oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti samostatne za každú nehnuteľnosť, teda samostatne za stavbu a samostatne za pozemok, a to aj v prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá jednou sumou.
Príjem z predaja nehnuteľnosti podliehajúci zdanenie v roku 2024
Ak predávajúci získal alebo získa v roku 2024 finančné prostriedky z predaja nehnuteľnosti, bude mať povinnosť do 31.03.2025, v prípade odkladu do 30.06.2025, podať daňové priznanie a v ňom vypočítať daň z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti a túto daň aj zaplatiť.
Príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti nie je oslobodený v nasledujúcich prípadoch
- ak ste nehnuteľnosť využívali na osobné účely,
- ak ste nehnuteľnosť využívali na prenájom, z ktorého ste získali finančné prostriedky, pričom v tomto prípade nie je dôležité, či je prenajímaná nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku predávajúceho,
- ak ste nehnuteľnosť využívali na podnikanie alebo inú samostatne zárobkovú činnosť, ak v čase predaja nehnuteľnosti už nie je zahrnutá do obchodného majetku predávajúceho,
- ak nespĺňate podmienky na oslobodenie od platby dane.
Moment nadobudnutia nehnuteľnosti
Pre účely posúdenia, či sú splnené podmienky pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti od povinnosti platiť daň, je rozhodujúci moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho. Tento moment v praxi závisí od spôsobu nadobudnutia hnuteľnosti do vlastníctva.
Platné právne predpisy rozlišujú nasledujúce právne skutočnosti ako moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva:
- ak sa nehnuteľnosť prevádza na základe zmluvy (kúpna, darovacia, zámenná), podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností,
- pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa,
- ak sa vlastníctvo nadobúda rozhodnutím štátneho orgánu, vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí, pričom ak nie je určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia.
Poznámka:
Splnenie podmienok pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti sa u predávajúceho posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku, prípadne podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Rozhodujúci je pritom deň, ktorý nastal skôr. Na účely oslobodenia od dane u predávajúceho nie je podstatné, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci.
Sadzba dane pri predaji nehnuteľnosti v roku 2024
Príjem z predaja nehnuteľnosti sa vykazuje v tom zdaňovacom období, v ktorom daňovník tento príjem skutočne prijal. Sadzby dane je 19 % alebo 25 %, pričom sadzba dane vo výške 25 % sa uplatní v tej časti základu dane, ktorá v roku 2024 presiahne sumu vo výške 47 537,98 eur.
Príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha aj zdravotným odvodom, a to vo výške 14 % zo základu dane, respektíve zo zisku. To znamená, že v praxi neplatíte len daň z predaja nehnuteľnosti, ale aj zdravotné odvody pri predaji nehnuteľnosti v uvedenej výške. Zaplatené zdravotné odvody si môžete v daňovom priznaní uplatniť ako daňový výdavok.
