Ak ste minulý rok predali nehnuteľnosť (dom, byt, pozemok, rekreačnú chatu alebo inú nehnuteľnosť), prípadne časť vašej nehnuteľnosti, takýto príjem je na daňové účely považovaný za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti a niektorých prípadoch podlieha daňovej povinnosti. Zákon ustanovuje aj výnimky, kedy daňovník nie je povinný platiť daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti. Ak sa vás však táto výnimka netýka, ste povinný príjem z predaja priznať v daňovom priznaní a podať ho.
V nasledujúcom článku si priblížime podmienky, za ktorých je daňovník povinný platiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti, situácie, kedy je od tejto povinnosti oslobodený a pripomenieme vám aj dôležité termíny, ktoré súvisia s touto daňovou povinnosťou.
Oslobodenie od platenie dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti
Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v aktuálnom znení v § 9 ustanovuje, aký príjem pri predaji nehnuteľnosti je oslobodený od dane.
Od dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti sú oslobodené nasledovné príjmy:
- príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá nie je zaradená v obchodnom majetku firmy, a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
- príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá nie je zaradená v obchodnom majetku firmy a ktorá je nadobudnutá dedením alebo postupným dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov, a to za podmienky, že uplynulo aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa alebo poručiteľov,
- príjem z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku firmy, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,
- príjem z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov. V praxi ide napríklad o vydanie nehnuteľnosti v rámci reštitučných a iných zákonov,
- príjem z predaja nehnuteľnosti získaný nadobudnutím vlastníctva bytu ako náhrady za uvoľnený byt alebo prijatá náhrada za uvoľnený byt užívateľom bytu od oprávnenej osoby, ktorej bola vydaná nehnuteľnosť podľa osobitných predpisov alebo od dediča oprávnenej osoby, ktorej bola vydaná táto nehnuteľnosť, v ktorej sa takýto byt nachádza,
- iné príjmy podľa § 9 zákona o dani z príjmov.
Upozornenie:
Ak je príjem v zmysle zákona oslobodený od dane, daňovník nie je povinný uviesť ho v daňovom priznaní a nie je povinný ani podať daňové priznanie. V prípade, že sa predáva stavba spolu s pozemkom, na účely dane z príjmov sa posudzuje splnenie podmienok na oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti samostatne za každú nehnuteľnosť, teda samostatne za stavbu a samostatne za pozemok, a to aj v prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá jednou spoločnou sumou.
Okamih nadobudnutia nehnuteľnosti
Na účely podania daňového priznania aj oslobodenia od platenia dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti je zároveň dôležité poznať okamih nadobudnutia nehnuteľnosti.do vlastníctva Za takýto okamih sa pri prevode nehnuteľnosti na základe kúpnej, darovacej alebo zámennej zmluvy považuje deň, kedy bol povolený vklad vlastníckeho práva k predmetnej nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Pri dedení je tento okamih tvorený smrťou poručiteľa a pri rozhodnutí štátneho orgánu dňom uvedenom v tomto rozhodnutí alebo právoplatnosťou rozhodnutia.
Výdavky, ktoré možno uplatniť pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti
Výdavky, ktoré možno uplatniť pri príjmoch z predaja nehnuteľností, sú ustanovené v § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov a sú to napríklad nasledovné výdavky:
- kúpna cena preukázateľne zaplatená za vec, cenný papier alebo opciu,
- finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobnéúčely,
- výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii. Výdavkami preukázateľne vynaloženými na obstaranie nehnuteľnosti,
- iné výdavky podľa tohto zákonného ustanovenia.
TIP:
V súčasnosti je pomerne bežné, že kupujúci kupuje byt, dom, pozemok, rekreačnú chatu prostredníctvom hypotekárneho úveru. Aj v takom prípade však platí, že ak daňovník predáva nehnuteľnosť obstaranú formou hypotekárneho úveru, a to do 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, takýto príjem je v zmysle zákona považovaný za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov a daňová povinnosť sa musí vysporiadať podaním daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby (typ B).
Povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmu z predaja nehnuteľnosti
Ak daňovníkovi vznikne povinnosť podať daňové priznanie pre daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti, je tak povinný urobiť najneskôr do konca tretieho mesiaca (respektíve šiesteho alebo deviateho mesiaca) po uplynutí kalendárneho roka, v ktorom nehnuteľnosť predal a získal z nej zdaniteľný príjem.
TIP:
Vláda ešte v úvode minulého roka schválila odpustenie úrokov daňovníkom, ktorí priznajú a zaplatia daň z príjmy z predaja nehnuteľnosti v rokoch 2016 až 2020. Termín na dobrovoľné splnenie si tejto povinnosti je do konca februára 2022, pričom na úrokoch sa tak odpustí približne 0,5 milióna eur.
