Právny rámec upravujúci problematiku dobrovoľných dražieb poskytuje zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. V aktuálnom článku si viac predstavíme niektoré právne inštitúty súvisiace s dobrovoľnou dražbou, jej konaním alebo kontrolou. Nájdete tu aj odpovede na otázky, čo je to dobrovoľná dražba, kto môže byť jej účastníkom a aké podmienky musí pritom splniť, čo môže byť predmetom dražby a kto tieto konania kontroluje.
Čo je dobrovoľná dražba?
Dobrovoľná dražba je verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby. Samotné konanie sa začína na návrh navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk a pri ktorom na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby. Zákon o dobrovoľných dražbách v § 2 upravuje aj ďalšie podmienky, pri ktorých ide o dobrovoľnú dražbu.
Dobrovoľná dražba nie je nútenou dražbou
Radi by sme čitateľov upozornili na to, že v praxi existuje rozdiel medzi nútenou a dobrovoľnou dražbou. Pri nútenej dražbe musí mať navrhovateľ právoplatný exekučný titul, ktorým je napríklad vykonateľné súdne rozhodnutie a je povinný podať návrh na vykonanie exekúcie. Predaj nehnuteľnosti na exekučnej dražbe je možný len prostredníctvom exekútora a dražbu na konci ešte schvaľuje súd. Pri dobrovoľnej dražbe vykonáva dražbu podnikateľ (dražobník, dražobná spoločnosť) disponujúci oprávnením na prevádzkovanie príslušnej životnosti a navrhovateľ pri nej nepotrebuje exekučný titul, musí však mať poverenie od veriteľa. Postup pri nútenej dražbe sa spravuje ustanoveniami zákona o dobrovoľných dražbách a zákonom č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov.
Predmet dražby
Predmetom dražby môže byť vec, právo, iná majetková hodnota, ktorá je prevoditeľná, súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, podnik alebo časť podniku, ak bolo navrhnuté ich vydraženie a ak spĺňajú podmienky ustanovené týmto zákonom. Podľa zákona o dobrovoľných dražbách však nemožno dražiť predmet dražby, s ktorým navrhovateľ dražby alebo dražobník na základe zmluvy, vykonateľného rozhodnutia súdu alebo vykonateľného rozhodnutia orgánu verejnej správy nemôže nakladať, alebo ak konanie dražby vylučuje osobitný predpis. Predmetom dobrovoľnej dražby nemôžu byť ani cenné papiere alebo majetok vo vlastníctve štátu a obcí.
Kto je dražobník?
Dražobníkom je osoba, ktorá organizuje dražbu a spĺňa podmienky ustanovené zákonom o dobrovoľných dražbách a ďalšími osobitnými predpismi a vzniklo jej oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti. Dražobníkom môže byť osoba, ktorá má vysokoškolské vzdelanie a tri roky praxe alebo úplné stredné vzdelanie a osem rokov praxe. U dražobníka,
ktorý je právnickou osobou, musí tieto podmienky vzdelania a praxe spĺňať osoba ustanovená za zodpovedného zástupcu.
Navrhovateľ dražby
Od dražobníka je v praxi potrebné odlišovať navrhovateľa dražby, ktorým je vlastník predmetu dražby, respektíve osoba, ktorá vykonáva záložné právo (ďalej len „záložný veriteľ“), alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona (napríklad podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Zákon ukladá navrhovateľovi, že musí písomne vyhlásiť, že predmet dražby je možné dražiť a ak je navrhovateľom záložný veriteľ, je povinný vyhlásiť pravosť, výšku a splatnosť predmetnej pohľadávky. V prípade nehnuteľnosti je potrebné predložiť dražobníkovi list vlastníctva, ktorý nie je starší ako 3 mesiace a označiť osoby s predkupným právom a spoluvlastníckymi podielmi.
Kto navrhuje dobrovoľnú dražbu?
Navrhovateľom dobrovoľnej dražby je osoba vykonávajúca záložné právo alebo iná osoba, ktorú na to oprávňujú osobitné zákony. V praxi sa väčšinou jedná o vydraženie nehnuteľnosti, pričom v pozícii navrhovateľa stojí banka, ktorej dlžník už nie je schopný splácať hypotekárny úver.
Kto môže byť účastníkom dobrovoľnej dražby?
Účastníkom dražby je osoba prítomná na dražbe, ktorá sa dostavila s cieľom urobiť podanie a spĺňa podmienky ustanovené zákonom o dobrovoľných dražbách. Účastníkom dražby je osoba spôsobilá na právne úkony. Uvedené však neplatí v prípade, ak ide o maloletých alebo o osoby, ktoré boli zbavené spôsobilosti na právne úkony alebo ich spôsobilosť na právne úkony je obmedzená, ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už spoluvlastnícky podiel majú. Podmienkou je
pritom to, že tieto osoby musia byť zastúpené zákonným zástupcom alebo opatrovníkom. Účastníkom dobrovoľnej dražby môže byť aj štát. Zákon v § 5 ods. 4 ustanovuje aj negatívne vymedzenie účastníka s menovaním osôb, ktoré nemôžu byť účastníkmi dobrovoľnej dražby.
Ako sa dozviem o dobrovoľnej dražbe?
Dražobné spoločnosti zverejňujú zoznamy všetkých dražieb v notárskom centrálnom registri dražieb na adrese www.notar.sk a v obchodnom vestníku na adrese www.justice.gov.sk. Oznam sa spravidla nachádza aj na úradných tabuliach v obci, kde sa predmet dražby nachádza a uverejňuje sa aj v registri dražieb. Oznámenie o dražbe je dražobník povinný uverejniť najmenej 15 dní pred otvorením dražby a v prípade, že je predmetom dražby byt, dom alebo iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka alebo ak najnižšie podanie presiahne 16 550 eur, je dražobník povinný uverejniť oznámenie o dražbe v registri dražieb najmenej 30 dní pred začiatkom dražby. Oznámenie o dražbe je dražobník povinný bez zbytočného odkladu zaslať aj Ministerstvu spravodlivosti Slovenskej republiky na zverejnenie v Obchodnom vestníku.
Zmluva o vykonaní dražby
Zákon o dobrovoľných dražbách ukladá, že dražbu možno vykonať len základe písomnej zmluvy o vykonaní dražby, ktorú je povinný uzatvoriť navrhovateľ dražby s dražobnou spoločnosťou. Uvedená povinnosť neplatí v prípade, že sa jedná o majetok štátu a dražobníkom je orgán štátnej správy. Zákon v § 16 ukladá povinné náležitosti, ktoré musí zmluva obsahovať, inak bude neplatná.
Zápisnica o vykonaní dražby
Na zvýšenie právnej istoty ustanovuje zákon o dobrovoľných dražbách povinnosť vyhotoviť notársku zápisnicu o vykonaní dražby. Zápisnica musí tiež obsahovať zákonom predpísané údaje a prílohy.
Kto kontroluje dobrovoľné dražby?
Kontrolu nad dodržiavaním podmienok organizácie a priebehu dobrovoľných dražieb vykonáva Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky. V tejto súvislosti uverejňuje na svojej webovej stránke zoznam dražobníkov a údaje o nich v rozsahu verejnej časti živnostenského registra. Kontrola sa vykonáva pravidelnými, náhodnými a účelovými prebierkami s cieľom kontrolovať zákonnosť a správnosť postupov a zákonom predpísaných, ako aj preskúmavaním podnetov na postup pri výkone činnosti dražobníkov. Výkon kontroly je zákonom zverený povereným zamestnancom Ministerstva spravodlivosti SR.
