Pri kúpe nehnuteľnosti podpisujú budúci kupujúci väčšinou ako prvú tzv. rezervačnú zmluvu alebo zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, ktorá je tiež niekedy označená ako rezervačná zmluva. Oba tieto zmluvné typy sa spravujú ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v aktuálnom znení a v zásade sledujú aj rovnaký účel, ktorým je rezervovanie nehnuteľnosti, o ktorej kúpu je záujem. Sú však medzi nimi aj niektoré zásadné rozdiely, ktoré si priblížime v tomto článku.
Zmluva o budúcej kúpnej zmluve
Zmluva o budúcej zmluve je upravená v § 50a Občianskeho zákonníka a možno ju považovať za tzv. pomenovanú (nominátnu) zmluvu. Podmienkou platnosti zmluvy o budúcej zmluve je skutočnosť, že vždy musí byť vyhotovená v písomnej forme.
TIP: Zmluva o budúcej zmluve musí byť písomná aj vtedy, ak sa vzťahuje na konečné zmluvy, ktoré v zmysle zákona nemusia byť vyhovené v písomnej forme.
Povinnou náležitosťou zmluvy o budúcej zmluve je aj určenie doby, do ktorej má byť uzatvorená konečná zmluva a jej aj predpokladom jej platnosti. Toto určenie doby musí byť jasné, zrejmé, určité a urobené zrozumiteľným spôsobom. Nemusí to však byť vždy len konkrétny dátum, ale môže to napríklad nejaká udalosť, o ktorej je však nepochybné, že nastane v danom čase.
Zákon taxatívne ustanovuje, že zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať povinné náležitosti konečnej zmluvy. Ak je konečnou zmluvou napríklad kúpna zmluva, tak aj zmluva o budúcej zmluve už musí obsahovať povinné náležitosti kúpnej zmluvy.
Treba tiež povedať, že zmluva o budúcej zmluve umožňuje jednému alebo všetkým účastníkom zmluvy právo domáhať sa uzatvorenia konečnej zmluvy súdnou cestou. Žaloba, ktorou by sa vyhlásenie vôle nahradilo súdnym rozhodnutím, možno úspešne podať do jedného roka od uplynutia doby na uzavretie konečnej zmluvy. Ak účastník do tejto doby žalobu nepodá, právo na uzavretie konečnej zmluvy zanikne.
TIP: Bez ohľadu na to, či je žaloba podaná alebo nie, nie je týmto dotknuté právo na náhradu škody, ktorá vznikla v dôsledku neuzavretia konečnej zmluvy. Nárok na náhradu škody teda nezávisí od toho, či je žaloba podaná.
Záväzok na uzavretie konečnej zmluvy zaniká v zmysle zákona aj zmenou okolností, za ktorých bola zmluva o budúcej zmluve uzavretá. Ak sa tieto okolnosti zmenili natoľko, že nemožno spravodlivo požadovať uzavretie konečnej zmluvy od účastníka, tak záväzok zaniká.
V praxi sa pri kúpe nehnuteľnosti možno stretnúť s tým, že zmluva o budúcej kúpnej zmluve je označovaná ako rezervačná zmluva. Ak má však táto zmluva náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, vždy sa na ňu bude hľadieť ako na zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, a to aj v prípade, ak nesie označenie rezervačná zmluva.
Rezervačná zmluva podľa § 51 Občianskeho zákonníka
Pri kúpe a predaji nehnuteľností sa pri rezervácii vybranej nehnuteľnosti najčastejšie uzatvára zmluva podľa § 51 Občianskeho zákonníka, ktorá býva označovaná ako rezervačná zmluva. Podľa § 51 Občianskeho zákonníka možno uzavrieť akúkoľvek zmluvu, ktorá nie je v zákone osobitne upravená. V praxi sú takéto zmluvy označované ako atypické alebo nepomenované zmluvy (inominátne).
Takáto zmluva zároveň nikdy nesmie odporovať obsahu alebo účelu Občianskeho zákonníka. Zmluvné strany musia na platnosť takejto zmluvy dostatočne vymedziť vzájomné práva a povinnosti. Nepomenované zmluvy sa štandardne spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka, ako aj ďalšími právnymi predpismi patriacimi do odvetvia občianskeho práva upravujúcimi právne vzťahy s podobným obsahom.
Zákon teda nevyžaduje pre túto zmluvu, aby už obsahovala napríklad náležitosti konečnej zmluvy – kúpnej zmluvy. Pre zvýšenie právnej istoty zúčastnených však odporúčame, aby tieto náležitosti do zmluvy zapracovali. Zároveň zákon neustanovuje , že účastníci sa môžu domáhať do jedného roka na súde, aby bolo vyhlásenie vôle nahradené súdnym rozhodnutím. Takúto podmienku si samozrejme môžu zmluvné strany dohodnúť, akoaj ďalšie podmienky zvyšujúce právnu istotu obom zmluvných strán. Ak však nie je v zmluve dohodnutá, nie je na ňu zo zákona právny nárok. Z toho pohľadu poskytuje zmluva o budúcej kúpnej zmluve podľa § 50a Občianskeho zákonníka o niečo vyššiu právu istotu. Vždy to však závisí od toho, ako je takáto rezervačná zmluva podľa § 51 Občianskeho zákonníka nastavená a aké vzájomné práva a povinnosti obsahuje.
TIP: V atypickej zmluve možno kombinovať prvky z rôznych zmlúv, ktoré sú typické alebo aj hybridné, ako aj iné záväzky. Keďže zmluvné strany tu majú naozaj značnú zmluvnú slobodu, je potrebné poriadne skontrolovať jej nastavenie na oboch stranách, aby boli jednotlivé práva a povinnosti jasné, zrejmé a aby v nej mali obe zmluvné strany zakomponované všetko, čo je potrebné aj všetky ochranné prvky.
